Pasado, presente y futuro del Intermediario hipotecario
La intermediación hipotecaria en sus inicios, antes de la crisis de 2008, se circunscribía esencialmente a gestión de expedientes de reunificación de deudas de particulares sobreendeudados, a los que entidades financieras especializadas o prestamistas privados ofrecían préstamos hipotecarios para agrupar todas las deudas. Esta operativa, ya de por si problemática para consumidores sin el debido asesoramiento, se producía sin un marco jurídico adecuado que regulase la intermediación hipotecaria y los prestamistas no crediticios. El resultado fue que se creaban más problemas que soluciones, al menos de cara a la opinión pública.
La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, se promulgó tarde, ya que la crisis económica había arrasado con las entidades financieras especializadas en reunificación de deudas (GE Money Bank, GMAC, Banco Primus o Celeris, entre otras) y los intermediarios hipotecarios apenas contaban con bancos para reunificar deudas de sus clientes. Por otro lado, la buena parte de los prestamistas privados podían escapar de la norma al enmascarar su naturaleza profesional. Además, introducía una controvertida regla para valorar como independiente al intermediario y darle derecho a cobrar honorarios del cliente: las 3 ofertas vinculantes. Una obligación diabólica, teniendo en cuenta que las entidades financieras solo entregan ofertas vinculantes cuando la operación ha sido aprobada y tasada, encareciendo o retrasado las operaciones intermediadas. Eso sin contar que no siempre hay 3 entidades que aprueben una hipoteca y, además, el valor añadido de un intermediario de crédito es conocer la que mejores condiciones ofrece según cada caso, no la de ofrecer 3 ofertas sabiendo que 2 van a ser peores.
La reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, trasposición pasado el límite de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, ha modernizado el mercado hipotecario en general y la intermediación hipotecaria en particular. Así las empresas que gestionan expedientes de personas físicas y la garantía real es un bien residencial, pasan a regirse por esta nueva norma. La anterior Ley, no obstante, sigue vigente y es derecho supletorio para la nueva norma. Introduce la actividad de asesoramiento hipotecario, diferente de la intermediación de crédito inmobiliario, con sus propias reglas y exigencias. Además de crear un registro de intermediarios y prestamistas no crediticios gestionado por el Banco de España, con obligaciones reforzadas en materia de transparencia, profesionalidad, seguro de responsabilidad civil o formación acreditada, fija un marco jurídico general, tanto para entidades financieras como para otros prestamistas e intermediarios, en beneficio del consumidor y cliente persona física. No se ha eliminado la diabólica obligación de las 3 ofertas vinculantes, que de hecho se repite en cuanto a la regulación del asesoramiento independiente, si bien puede que se haya relativizado.
En estos momentos, la intermediación hipotecaria está dotada de una potente regulación, a un nivel similar a la de los bancos en muchas materias. Muchos deberes que, sin embargo, no se ven correspondidos con mayores atribuciones que permitan al intermediario profesional operar con mejores armas que sus competidores directos: las inmobiliarias que intermedian operaciones financieras sobre los inmuebles que comercializan, exentas de la obligación de registro.
Con cada vez menos presencia física, los bancos precisan de otras empresas que capten clientes y gestionen parte del proceso hipotecario, procesos muchas veces farragosos y que retrasan la firma de la hipoteca ante notario. Los intermediarios hipotecarios, en su versión artesanal como profesionales físicos, pero también en su cara tecnológica, con una creciente presencia de comparadores online y otros operadores hipotech, van a ser un agente a tener muy en cuenta en el futuro. Profesionales que bien legislados y supervisados, pueden aportar mucho valor añadido en su relación con los consumidores y usuarios.
Videoconferencia con Pau A. Monserrat, economista colegiado 618 del CEIB, Conseller del CES, profesor asociado de Economía Financiera en la UIB y CEO de Futur Finances.
Viernes 22/05/2020 a las 11:00 horas.
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