A partir del 1 de enero de 2022 cuando hagamos una transmisión de un inmueble deberemos estar atentos a la valoración que hace Hacienda de los inmuebles.

Un particular puede trasmitir un inmueble a través de una compraventa, por herencia o mediante donación.

Todas esas operaciones están sujetas a impuestos, o bien Impuesto de Trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o bien el impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Hasta ahora para calcular el importe de esos impuestos la base imponible es el valor del inmueble que normalmente es el precio que se paga por él o el que se declara cuando se trata de una herencia o una donación. Estos valores suelen coincidir con el “valor real de mercado”, es decir, con lo que se paga por el metro cuadrado por inmuebles similares en la misma zona. Eludir está condición, mediante el cobro de una parte en “dinero negro”, por ejemplo, es una operación difícil no solo porque Hacienda podía discrepar de una valoración que considerase baja sino porque, en el caso de las compraventas, la mayoría de las veces se realizan mediante hipotecas que requieren tasaciones previas.

A pesar de ello, y a partir del 1 de enero de 2022, Hacienda aplicará unos valores de referencia que se recogen en la sede electrónica del Catastro y que sustituirán al “valor real”.

Ejemplo-> Después de introducir los datos del inmueble correspondiente se proporciona una ficha que entre otros datos da los de este tipo:

Como se puede ver en el ejemplo, lo que se ofrece es el valor medio del metro cuadrado en la zona que se corresponde con los precios medios de compraventa que se hayan informado por los fedatarios públicos.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

Para el calculo del valor de referencia de los inmuebles se tienen en cuenta estos criterios:

1. Se determina cada año para todos los municipios.
2. Hay que distinguir valor medio, que se elabora para una zona en función de la información que los notarios proporcionen de las transmisiones efectuadas, y el valor de referencia.
3. Este último lo elabora la Dirección General del Catastro y para ello utilizará diversos criterios (calidad de la construcción, antigüedad, estado de conservación) que servirán para singularizar el valor de cada inmueble respeto al valor medio.
4. Sería en esta última parte del proceso cuando se utilizarían los “factores de minoración” que “son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles” que se sirven para que éstos valores no superen los valores de mercado.

Hay que destacar que cuando el valor que figura en la transmisión es mayor que el valor de referencia, se tributará por el primero, en caso contrario, si el valor de referencia es mayor, se tributará por el segundo.

El problema vendrá cuando el “valor de referencia” sea mayor que el precio al que realmente se ha vendido el inmueble, entonces habrá litigios entre Hacienda y los contribuyentes, similares a los que dio lugar la plusvalía municipal y que ha terminado con la reciente sentencia del Tribunal Constitucional.

Impugnación del valor de referencia

De hecho, cabe la posibilidad de impugnar el valor de referencia. “Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia”, pero esto supone una carga para el contribuyente que es el que tienen que iniciar y llevar adelante el contencioso con Hacienda.

La nueva forma de calcular la base imponible de los tributos mencionados no tendrá carácter retroactivo, solo se aplicará a las operaciones que se realice a partir del 1 de enero.

Valoraciones

Para el Ministerio de Hacienda la nueva forma de calcular la base imponible en la transmisión de los inmuebles no supondrá un aumento de la fiscalidad, algo que no comparten muchos especialistas fiscales.

Además, se prevé un aumento de los litigios ya que hay una sentencia del Tribunal Supremo que establece que métodos similares a los que establece la nueva normativa  no son idóneos “salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo, lo que dificulta en gran medida la facultad comprobadora de la Administración tributaria”.