Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
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Artículo, Las Claves del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias
El pasado 24 de noviembre entró en vigor el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
Esta norma engloba un nuevo paquete de medidas enfocadas a reforzar la protección del deudor hipotecario que se encuentra en una posición de vulnerabilidad, anticipándose a futuras situaciones de dificultad financiera derivadas de la subida del tipo de interés y del coste de los servicios y bienes básicos.
Esta norma tiene tres objetivos principales:
– Mejorar las condiciones financieras de las familias vulnerables que se encuentren en situación de deuda hipotecaria.
– Crear un nuevo marco de actuación temporal destinado a las familias en riesgo de vulnerabilidad a raíz de la subida de los tipos.
– Facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de hipotecas a tipo fijo.
Los aspectos a destacar del nuevo Código son los siguientes;
En primer lugar, esclarecer que se trata de una norma de carácter transitorio con una duración establecida de dos años.
Asimismo, se establece un período de un mes para la adhesión voluntaria de entidades de crédito y demás personas físicas o jurídicas que concedan créditos de manera profesional.
En relación a la novación de préstamos hipotecarios, se abrirá el plazo para instar las correspondientes solicitudes a partir de la publicación de la lista de adhesiones al Código y se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2024.
Las entidades adheridas deberán informar de manera individualizada a los clientes de la existencia del Código y de su posibilidad de acogerse a él.
La aplicación del Código será supervisada por la comisión de control que realiza el seguimiento del Código introducido por el RDL 6/2012. Se impone una obligación de información mensual por parte de las entidades adheridas.
Para poder beneficiarse de esta norma, se tendrán que cumplir los siguientes requisitos:
– Ser persona física deudora de préstamos hipotecarios que recaigan sobre su vivienda habitual – cuyo precio de adquisición no puede ser superior a 300.000€ – constituidos con anterioridad a 1 de enero de 2023.
– Encontrarse en situación de riesgo de exclusión.
– Que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen 3,5 veces el IPREM anual de catorce pagas. Este límite se ve acrecentado en diversos casos (situación de dependencia, discapacidad, enfermedad mental o grave, etc.).
– Que en los 4 años anteriores la carga hipotecaria del núcleo familiar se haya visto multiplicada por al menos 1,5 o se haya producido alguna circunstancia familiar específica (familia monoparental, discapacidad, víctima de violencia de género, etc.).
– Que la cuota hipotecaria sea superior al 30% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Esta norma se compone de diferentes paquetes de medidas:
Con anterioridad a la ejecución de la hipoteca, las entidades adheridas deben ofrecerte un Plan de Reestructuración, previa solicitud del interesado. Si éste es aprobado, se aplicarán las siguientes medidas:
– Se gradúa el tratamiento de la carencia y extensión del plazo de amortización, con plazos más reducidos en casos de un incremento no significativo del esfuerzo hipotecario y que no se dé una situación de especial vulnerabilidad.
– Se reduce perceptiblemente el tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia, pasando de EURIBOR más 0,5% a EURIBOR menos 0,10% (con algunas excepciones si hay ausencia de situación de especial vulnerabilidad). En los préstamos a tipo fijo, se aplica el tipo fijo.
También se prevé la posibilidad de solicitar un segundo Plan de Reestructuración fijando un período de carencia de hasta cinco años, una vez haya finalizado el período de carencia del primer plan.
Asimismo, se amplía de un año a dos el plazo de solicitud de dación de pago de la vivienda a aquellos deudores que no puedan acogerse al Plan de Reestructuración o no puedan atender a los pagos una vez hayan trascurrido dos años desde la solicitud inicial.
Se amplía de seis meses a un año el plazo de solicitud de alquiler de la vivienda a que tiene derecho el deudor hipotecario cuyo lanzamiento se ha suspendido. El plazo empieza a contar desde la entrada en vigor de la norma y será de aplicación a aquellos deudores que tengan el lanzamiento suspendido.
También se establecen medidas opcionales con respecto a la modificación de los préstamos hipotecarios consistentes en extender el plazo de amortización hasta 7 años, siendo posible la carencia parcial o total de cuotas.
De igual modo, el Código establece otras medidas para facilitar a cualquier consumidor la conversión de préstamos de tipo variable a tipo fijo o la subrogación, incentivar la competencia del mercado de préstamos hipotecarios e impulsar la educación financiera en este contexto.
Para ello, realiza modificaciones tanto a la Ley 2/1994 (reforzando la protección del deudor en casos en los que la entidad pretenda enervar o no colaborar con la subrogación de créditos) como a la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (reduciendo de 0,15% a 0,05% el límite máximo de la comisión por amortización anticipada en caso de variación de préstamo de tipo fijo a variable).
Finalmente, quedamos a la espera de que el Banco de España publique en el primer trimestre de 2023 una compilación de herramientas enfocadas a asesorar al deudor hipotecario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica con aplicación del nuevo Código aquí comentado.